Самовольная постройка в гражданском обороте: проблемы правовой квалификации и судебной легализации

Актуальность темы исследования обусловлена продолжающейся трансформацией правового режима самовольной постройки в российском праве, которая приобрела особую остроту после принятия Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Пленум ВС РФ № 44) и Тематического обзора Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026, утверждённого Президиумом ВС РФ 01.07.2026, настоящие акты знаменуют переход от формально-нормативного подхода, при котором наличие хотя бы одного признака самовольности практически автоматически влекло снос объекта, к пропорционально-дифференцированной модели, где снос признаётся крайней мерой государственного принуждения, применяемой лишь при невозможности восстановления нарушенных прав иными способами [1; 2]. Сложность правового режима самовольной постройки предопределена межотраслевым характером регулирующих норм:

положения статьи 222 ГК РФ находятся на пересечении гражданского, земельного и градостроительного законодательства, а ряд существенных параметров строительной деятельности устанавливается нормативно-правовыми актами субъектов РФ в части градостроительного планирования и застройки территорий. Эта фрагментарность неизбежно порождает пробелы и коллизии, требующие системного доктринального осмысления [3].

Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ внесено в статью 222 ГК РФ изменения, действующие с 04.08.2018, тем самым расширил понятие самовольной постройки, ввёл запрет на её использование, предусмотрел альтернативу сносу в виде приведения объекта в соответствие с установленными требованиями, распределил компетенцию между судом и органами местного самоуправления [4]. Однако, как показывает правоприменительная практика 2024–2026 годов, этих новелл оказалось недостаточно для достижения правовой определённости.

Конституционный Суд РФ в Определении от 29.05.2018 № 1174-О охарактеризовал самовольное строительство как правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного или градостроительного законодательства. Вместе с тем в доктрине и практике утвердилось понимание того, что самовольное строительство не сводится к формальному нарушению разрешительного порядка — оно по своей сути представляет собой злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ), поскольку лицо, осознанно игнорируя установленный порядок, рассчитывает на последующую судебную легализацию [5].

Массовый характер этого явления, особенно в сфере жилой недвижимости, деформирует правосознание участников оборота и подрывает принцип правовой определённости.

В настоящее время Верховный суд Российской Федерации определил новые подходы к регулированию самовольных построек, анализ новейшей судебной практики Верховного суда Российской Федерации позволяет выделить шесть принципиальных подходов, требующих научного осмысления.

1. Принцип соразмерности как системообразующий критерий. Пленум ВС РФ № 44 (п. 29) ввёл дихотомию существенных и несущественных нарушений [1]. К существенным отнесены превышение предельного количества этажей или высоты, а также нарушения, влияющие на безопасность объекта и создающие угрозу жизни и здоровью.

Несущественные нарушения получили статус «терпимых»: если устранение нарушения путём сноса несоразмерно его характеру, а интересы третьих лиц восстановимы иным способом (например, по статье 304 ГК РФ), постройка сохраняется [3]. В Определении от 29.07.2025 № 18-КГ25-274-К4 дело направлено на новое рассмотрение именно из-за недостаточной оценки судом устранимости нарушений противопожарных норм [6].

2. Оценка добросовестности застройщика как самостоятельного юридически значимого обстоятельства. Согласно п. 43 Пленума № 44, признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты, применимый при отсутствии признаков намеренной недобросовестности. Если лицо принимало надлежащие меры к получению разрешений, отсутствие разрешения перестаёт быть «фатальным пороком». Напротив, обращение за разрешением «для вида», сознательное строительство при заведомом знании о несоответствии ВРИ, схемы дробления проекта (многоэтажный дом под видом нескольких объектов ИЖС) квалифицируются как недобросовестность и влекут отказ в легализации со ссылкой на статью 10 ГК РФ [1]. В Определении от 27.02.2024 № 41-КГ23-70-К4 ВС РФ признал основанием для взыскания убытков с администрации её незаконные действия по выдаче разрешения — это подчёркивает двустороннюю направленность принципа добросовестности [7].

3. Обязательность строительно-технической экспертизы и государственная монополия на её проведение. С 31 октября 2023 года в силу Распоряжения Правительства РФ № 3041-р судебные строительно-технические экспертизы по делам о самовольных постройках проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями [8]. Законность этого ограничения подтверждена Апелляционным определением Апелляционной коллегии ВС РФ от 05.06.2024 № АПЛ24-200. Обзор ВС РФ № 3 (2025) прямо закрепил, что суд не вправе делать вывод о характере строения без привлечения эксперта [9; 10]. В Определении от 17.06.2025 № 18-КГ25-195-К4 ВС РФ отменил решения нижестоящих судов, указав, что апелляция неправомерно отвергла заключение экспертизы и положила в основу решения только фотоматериалы [11].

4. Функциональная квалификация объектов и разграничение капитальных и некапитальных строений. В Определении от 18.03.2024 № 305-ЭС23-21208 ВС РФ указал, что объекты, выполняющие ту же функцию, что и основной объект капитального строительства, не могут быть отнесены к вспомогательным — для их возведения требовалось разрешение [12]. При этом устранение некоторых недостатков после выявления самовольности не отменяет других признаков: достаточно одного из них. В то же время в Тематическом обзоре № 13/2026 (п. 10) закреплено, что объект капитального строительства, возведённый в соответствии с ВРИ, но фактически используемый в иных целях, сам по себе самовольной постройкой не является [2].

5. Дифференциация правовых последствий в зависимости от вида объекта и сроков строительства. В Определении от 25.02.2025 № 18-КГ24-279-К4 ВС РФ отметил, что сам по себе факт возведения объекта ИЖС без разрешения не является основанием для признания его самовольной постройкой [13]. Упрощённый уведомительный порядок распространён на реконструкцию ИЖС до 1 марта 2031 года. В Определении от 12.05.2025 № 305-ЭС25-2717 подтверждено, что сособственник вправе заявить иск о сносе пристройки, возведённой без согласия всех собственников помещений в МКД [14]. В Определении от 03.02.2026 № 18-КГ25- 396-К4 — что превышение допустимой этажности ИЖС достаточно для сноса [15]. В Определении от 22.08.2025 № 305-ЭС25- 3877 — что смена собственника объекта с решением о сносе и проведение новой экспертизы не отменяют это решение [16].

6. Недопустимость сноса при наличии возможности приведения объекта в соответствие. В Определении от 29.04.2025 № 18-КГ24-419-К4 ВС РФ указал, что снос возможен только при доказанности существенности нарушений и реальной угрозы [17].

Тематический обзор № 13/2026 (п. 5) закрепил, что истечение срока аренды и неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, возведённого с соблюдением норм, не являются основанием для признания его самовольной постройкой [2].

Несмотря на то, что по общему правилу статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, возведение самовольных построек в России (особенно в сфере жилой недвижимости) и их легализация в судебном порядке приобрели массовый характер, что противоречит самой сущности права.

Таким образом анализируя вышеизложенное, мы приходим к выводу, что несмотря на трансформацию судебной практики сохраняются системные проблемы, требующие законодательного решения:

• отсутствие чётких законодательных критериев существенности нарушений — этот вопрос делегирован судебному усмотрению, что порождает нестабильность практики; • недостаточная регламентация ответственности уполномоченных органов за ненадлежащий контроль и несвоевременное выявление объектов самовольного строительства; • пробелы в регулировании последствий самовольной реконструкции, особенно при изменении индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности).

Представляется необходимым внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации императивных норм, ограничивающих возможность узаконения самовольной постройки строго определёнными случаями:

при доказанности незаконных действий (бездействия) административного органа при выдаче разрешительной документации и при одновременном соблюдении всех градостроительных, земельных и строительных норм. В иных случаях легализация должна быть исключена, а ответственность застройщиков — ужесточена независимо от этажности и социальной значимости объекта. Кроме того, необходимо ввести норму об ответственности уполномоченных органов за ненадлежащий контроль территорий, что создаст превентивный механизм и снизит количество судебных споров.

Таким образом, актуальность исследования определяется необходимостью комплексного анализа эволюции правового режима самовольной постройки — от формально-репрессивной модели к пропорционально-дифференцированной — с учётом новейших разъяснений Верховного суда Российской Федерации, доктринального обоснования концепции самовольного строительства как злоупотребления правом и разработки конкретных предложений по совершенствованию законодательства.